부모 자녀 간 집 사고팔기, 증여보다 유리한 3가지 케이스

 

자녀에게 집을 사주고 싶은 마음, 부모라면 누구나 한 번쯤은 품어보죠.
그런데 “증여”하면 세금이 무서워지고, “매매”하자니 복잡해 보이기도 해요.

오늘은 부모와 자녀 간 부동산 이전에서, 증여보다 매매가 유리한 케이스 3가지를 정리해드릴게요.
실제로 절세에 도움이 되는 상황이니, 자산 이전을 고민 중이시라면 꼭 참고해보세요!

 

 

 

✅ Case 1. 부모가 1주택 비과세 조건 충족한 경우

• 부모가 1가구 1주택, 보유 2년 + 실거주 2년 요건을 갖췄다면,
  자녀에게 시세로 집을 팔아도 양도세가 비과세 됩니다.
• 이 경우 자녀 입장에서도 증여세 없이 부동산 취득 가능!

💡 예시
10년 실거주한 아파트를 자녀에게 시세대로 매매 →
부모: 양도세 비과세 / 자녀: 취득세만 납부

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✅ Case 2. 자녀가 자금 출처를 증빙할 수 있는 경우

• 자녀가 일정한 소득, 금융자산, 대출로 자금 출처를 명확히 설명할 수 있다면
  매매 방식이 더 유리할 수 있어요.
• 이때 부모는 자녀에게 시가의 70% 이상으로 집을 팔아야 ‘정상 매매’로 인정됩니다.

📌 꿀팁
시가 기준은 KB시세, 국세청 실거래가, 감정평가서로 증빙

예: 시가 3억 아파트 → 최소 2.1억 이상에 매매해야 증여세 이슈 없음

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✅ Case 3. 향후 상속세 절세를 미리 준비하고 싶은 경우

• 부모가 나중에 돌아가신 후 상속할 바에,
  생전 매매 방식으로 부동산을 자녀에게 이전하면
  상속세 과세 대상에서 해당 부동산이 제외됩니다.

 

• 단, 사망 10년 이내에 있었던 증여는 다시 상속재산에 포함되니
  매매 방식이 전략적으로 더 유리할 수 있어요.

💡 포인트
생전 매매는 상속세 절세 + 부동산 가격 상승 전 자산 분산의 효과도 있음

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⚠️ 꼭 알아야 할 주의사항

• 시가보다 30% 이상 싸게 팔면 증여로 추정됩니다.
  → 시가의 70% 이상으로 매매 필수
• 자녀가 실제로 돈을 지급해야 매매 인정
  → 부모가 돈을 되돌려주면 증여 간주됨
• 감정평가서를 발급받으면 시세 기준으로 인정받기 쉬움

 

 

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✅ 요약

자녀 세금	증여세 (5천만 원 초과 시 과세)	취득세만 발생
부모 세금	없음	양도소득세 발생 (단, 1주택 비과세 가능)
절세 효과	없음	상속세 사전 대비 가능
주의사항	10년간 합산 증여	시가 70% 이상 + 실제 대금 수수 필수

 

 

 

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부모 자녀 간 집을 이전하는 방법, 무조건 증여만 정답은 아닙니다.
상황에 따라 매매 방식이 훨씬 유리할 수 있고,
절세와 자산 분산에도 큰 도움이 되죠.

하지만 세금은 늘 디테일에서 갈립니다.
금액, 자금 흐름, 시세 기준까지 꼼꼼히 따져서 현명한 결정을 해보세요