[경매] 좋은 상가 고르는 방법 간단정리!

안녕하세요. 오늘 다뤄볼 주제는 바로 흔히들 상가라고 부르는 '근린상가' 고르는 방법에 대해서 알아 보도록 하겠습니다.

상가는 매매 차익을 위한 투자라기보단 임대료와 권리금으로 일반적으로 수익을 올리게 되는데요. 물론 차익도 부수적인 수입이 되는 것은 아파트와 같습니다만, 안정적인 임대료 수입이 더 짭짤한 것이 사실입니다.

그러므로 근린상가를 고르실때 주요한 판단기준은 임대료와 권리금이 되는데요. 낙찰 받아서 직접 개업하실 생각이시라면 업종을 미리 정하고 입찰을 하는 것이 좋고, 임대료 수입 목적이라면 예상 수익률을 계산 해 본 뒤에 입찰에 참가 하시는 것이 좋습니다.

상가는 경기에 민감하기 때문에, 경기가 급랭될 경우 임대수익률이 급락할 가능성이 높은 단점이 있으므로, 새로운 상권형성이 가능한지, 실수요자 층이 선호하는지, 입주 후 전문적으로 상가를 관리하는 업체가 있는지 여부를 세밀히 따져 봐야 합니다.

<아파트 단지내 상가의 경우>

(가구수) 아파트 단지내 상가는 500가구 이상의 중대형 단지의 상가가 좋고, 되도록이면 800가구 이상의 아파트가 좋습니다. 그리고 점포의 수가 적을 수록 경쟁이 덜하기 때문에 점포의 수도 잘 보셔야 합니다. 통상적으로 투자자들 사이에서는 가구당 상가면적이 0.5평 이하가 되어야 안정적인 수익을 올릴 수 있다고 알려져 있습니다. (예: 1000세대일 경우 상가 연면적이 500평 이하)

(거주주민) 대형평수 위주의 아파트의 경우에는 수입이 어느정도 있다고 볼 수 있어서 단지내 상가보다는 백화점/대형마트 등을 주로 이용하는 경향이 있습니다. 그래서 단지내 상가를 입찰할때는 중소형평수 위주의 아파트 상가를 더 눈여겨 보는 것이 좋습니다.

(장점) 그 아파트의 독점 상권 보장으로 고정 임대수익을 얻을 수 있어 임대소득자들에게 인기가 높습니다. 

(낙찰 방식) 과거에는 선착순/추첨 방식으로 진행했었지만, 요즘에는 최고가 경쟁입찰 방식으로 분양하고 있는 추세입니다. 수익률을 잘 계산해서 목표한 수익률이 나오는 선에서 입찰하는 것이 좋으나, 미래가치를 보고 고가 낙찰을 받는것은 본인 판단이라 생각합니다.

(기타) 주변에 대형 유통 시설(스타필드, 백화점 등)이 있다면 피하는 것이 좋습니다. 유동인구는 많을지 모르나 실제 장사는 잘 안될 경우가 많습니다.

<근린상가의 경우>

근린상가는 아파트 상가보다 조금 더 계산이 복잡해 집니다. 유동인구는 얼마나 되는지, 입지는 어떤지에 따라 수익률은 천차만별이며, 수익이 안나던 상가가 주변 개발계획으로 인해 효자가 되기도 합니다.

(장점) 장기적으로 자산 증식에 좋습니다. 시간이 지날수록 상권은 안정되고 땅값이 오르는 경향이 있으므로 수익률은 점점 올라갑니다. 예를들어 신도시 근린상가의 경우 초창기 상권이 생성될때는 월세도 낮고 상권이 불안하지만 10년정도 지났을경우 상권도 안정되고 월세도 배이상 오르는 경우도 있습니다.

(단점) 상가 종류중에서 공급물량이 가장 많아 입지(역세권, 도로인접여부 등)를 잘 선택해 낙찰 받아야 합니다.

<테마상가의 경우>

테마상가는 생소하실 수 있지만 주변에 생각보다 많습니다. 테마상가란 어떤 하나의 주제로 그와 관련된 업종을 중심으로 집단화 시킨 형태의 상가를 말하는데, 의류매장, 음식점건물, 의료관련 건물 등이 있습니다. 

(장단점) 테마 상가는 초보자가 투자하기엔 조금 어려울 수 있는 부분으로, 상권이 좋기만 하다면 엄청난 프리미엄과 권리금, 월세 등을 노릴 수 있으나, 투자 원금도 날릴 수 있는 고위험 투자로 여겨집니다. 한마디로 High risk, High return 투자입니다. 

(중점검토) 매입 전에 입지 분석은 물론이고, 시행사의 마케팅 능력과 과거 경력등으로 미루어 성공적인 분양 가능성 여부를 점쳐봐야 합니다. 상권 활성화 방안도 검토해야하고, 단순 매장보다는 오락시설 등 엔터테이먼트 업종/기능 도 갖춘 테마상가가 더 안정적이라 할 수 있겠습니다. 

또한, 주말에 가족단위로 찾기 쉽거나 대학생 등 젊은층 유동인구가 많은 대학가나 유흥가, 대규모주택 단지, 그리고 관광지 주변이 고객확보 면에서 유리합니다.