[경매] 토지 형질변경 용도변경 지목변경 개념 총정리!!

안녕하세요.

오늘은 토지에대해 잠시 얘기를 해볼까 하는데요. 임야를 사서 전을 만든다, 전을 사서 대지를 만든다 하는 얘기 가끔 들어보셨을지도 모르겠습니다.

형질변경, 용도변경, 지목변경...등 용어가 많은데 오늘 한 번 정확하게 짚고 넘어가 볼까 합니다.

<토지 형질변경>

절토 · 성토 · 정지 · 포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립(경작을 위한 토지의 형질변경은 제외)을 토지형질변경으로 규정하고 있으며, 토지형질변경은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 의한 개발행위에 해당한다. 라고 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 명시되어 있습니다.

이는 달리 말하면 성토, 절토, 포장, 정지 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위를 형질 변경이라 이른다는 뜻인데, 그냥 성토하고 싶다고 할 수 있는 것이 아니라 해당되는 토지가 소속된 관할 시/군/구 의 개발행위 허가를 받아야 합니다. 하지만 도시/군 계획사업에 의한 형질변경은 개발행위 허가 대상에서 제외 됩니다. 

개발 행위 허가 대상에서 제외되는 사항은 아래와 같습니다.

1.  건축신고로 설치할 수 있는 건축물의 증축/개축/재축 등 과 이에 따르는 토지의 형질변경(도시/군계획시설사업이 시행되지 않은 도시/군계획시설의 부지인 경우만 가능)
2.높이 50cm 또는 깊이 50cm 이내의 변경으로 주거지역/상업지역/공업지역 외의 지역에서는 지목 변경을 수반하지 않는 경우에 한함
3. 도시지역 / 자연환경 보전지역 및 지구단위 계획구역 외의 지역에서 해당하는 필지의 총 면적이 660m2 이하인 토지에 대한 지목변경을 수반하지 않을 때
4. 조성이 완료된 기존 대지에서 건축물과 그 밖의 공작물의 설치를 위한 토지 굴착
5. 국가 또는 지방자치단체가 공익상의 필요에 의하여 직접 시행하는 사업을 위한 토지의 형질변경

단, 형질변경에는 규모의 제한이 따르는데, 그 면적은 아래와 같습니다.

 - 주거지역, 상업지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역 : 10,000 m2
 - 공업지역 : 30,000 m2
 - 보전녹지지역 : 5,000 m2
 - 관리지역 : 30,000 m2
 - 농림지역 : 30,000 m2
 - 자연환경보전지역 : 5,000 m2

 

<토지 용도변경>

토지의 용도변경은 우리가 흔히 생각하는 '전'에서 '대지'로의 변경 같은것이 아닙니다. 제2종 주거지역이 제3종 주거지역이 되는 경우와 같이 도시계획이 변경되는 것으로, 개인이 추진하기에는 무리가 따릅니다.

토지의 용도는 도시계획에 따르는데, 도시계획의 수립/결정/변경의 절차를 거친 후 도시관리계획이 변경되어야 비로소 바뀌게 됩니다.

신청하는 방법은 용도변경신청서에 신고인의 인적사항을 비롯하여 용도 변경하고자 하는 토지의 위치와 총면적 등을 사유와 함께 표기하고 용도변경을 증빙 할 수 있는 서류를 첨부하여 제출하시면 됩니다.

주로 우리가 말하는 용도변경은 건축물의 용도 변경으로 단독주택에서 근린생활시설(상가 등)으로 바꾸거나 음식점에서 의원으로 바꾸는 등의 경우에 쓰입니다. 토지의 용도는 그와 다른 의미이니 조심해서 쓰셔야 하겠습니다.

 

<토지 지목변경>

토지의 지목변경이란 '지적공부'에 등록된 지목을 다른 지목으로 변경하는 것을 말합니다.

예를들면 지목이 '전'인 농지에 작은 주택을 지을 경우, 절토나 성토로 평탄화 작업을 해주고 용도변경 절차인 농지전용허가를 받습니다. 그 이후에 건축허가를 받고 준공이 되고 나면 지목을 '대지'로 변경하는 것입니다. 

이러한 경우와 같이 준공 이후 60일 이내에 지적소관청에 지목변경을 신청하여야 합니다. 그 외의 경우는 아래와 같습니다.

1. 관계법령에 따라 토지형질변경 공사가 끝나 준공한 경우
2. 토지나 건물의 용도를 변경한 경우
3. 도시개발사업 등을 원활하게 추진하기 위하여 사업시행자가 공사 준공 전에 토지 합병을 신청하는 경우

지목 변경은 대지로 변경하는 경우가 많은 것이 사실입니다.

변경 신청하실 때에는 토지소유자가 지목변경 사유를 적은 신청서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 지적소관청에 제출하시면 됩니다. '공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률'이 연관 법률이니 참조하시면 되겠습니다.