[경매] 필수정보 이해관계인 범위 / 권리 간단 정리!

부동산경매에서 이해관계인이란 낯선 용어는 꼭 알아야 하는 용어중 하나입니다. 이해관계인이란 누구를 의미하는지, 또 어떠한 권리를 가지는 것인지 알아보도록 하겠습니다. 

<이해관계인의 범위>

우선 사전적 의미부터 알아볼까요?
경매절차에서 이해관계를 가진 자 중에 법이 특별히 보호할 필요가 있는 것으로 보아 이해관계인으로 법에 규정한 자를 말하며, 그들에 대해서는 경매절차 전반에 관여할 권리가 있다고 본다. (출처 : 부동산 경매 10개월-10단계)

여기서 알수있는 점 하나는 바로 이해관계인으로 '법에 규정한 자' 라는 점입니다. 그냥 연관있다고 다 이해관계인이 되는것이 아니라는 말입니다. 민사집행법에서는 부동산의 경매절차에서 당해 부동산에 대한 이해관계인을 명확하게 규정하고 있는데요. 민사집행법 제90조에서는 다음의 사람들을 경매절차의 이해관계인으로 규정하고 있습니다.

출처 : 국가법령정보센터(https://www.law.go.kr/) 캡쳐

이를 이해하기 쉽게 조금 더 풀어서 써보면 아래와 같습니다. 

1. 경매를 신청한 압류채권자
2. 집행력있는 정본에 기한 배당을 요구한 채권자
3. 경매개시당시 목적부동산의 소유자
4. 집행당하는 채무자
5. 등기사항전부증명서에 경매등기 전에 등기된 근저당권자 전세권자 지상권자
   (경매가 시작되기전에 집행법원에 권리를 신고/증명 한 사람)
6. 경매일경우에는 가압류권자와 가처분자는 제외함
   (대법원 1999. 4. 9, 선고, 98다53240, 판결 참조), (대법원 1994. 9. 30, 자, 94마1534, 결정 참조)
   단, 경매개시 전의 가압류권자는 배당요구를 하지 않았더라도 당연히 배당요구한 것과 동일하게 취급되지만
   (대법원 1995. 7. 28., 선고, 94다57718, 판결), 이해관계인으로 보지는 않음
7. 유치권자, 대항력있는 임차인 등(대항할 수 있는 물권 또는 채권을 가지고 그를 증명한 자)
8. 경매 낙찰자(낙찰 후 매각허가결정 이후부터)

이해관계인이 자주 보이는 이유는 바로 경매 신청서를 접수 담당직원이 접수할 때 경매신청채권자에게 신청서의 첫 장에 이해관계인표를 작성해서 제출하도록 하고 있기 때문입니다. 이해 관계인 표를 작성하는 이유는 부동산경매에서 이해관계인은 송달의 기준이 되기 때문인데, 경매신청서 접수 시점부터 누락되는 일이 없도록 이해관계인표(목록)에 주의를 기울일 필요가 있다고 할 수 있습니다.

이 제한조건 안에 들어가지 못하는 사람들은 실제 이해관계가 있더라도 법적으로 이해관계인으로 취급받지 못합니다. 대법원의 판례로는 (대법원 2004. 7. 22, 선고, 2002다52312, 판결) 가 있는데, 경매절차에 관하여 사실상의 이해관계를 가진 자라 하더라도 위 조항에서 열거한 자에 해당하지 아니한 경우에는 경매절차에 있어서의 이해관계인이라고 할 수 없다는 판결입니다.

그렇다면 우리가 공부하고 있는 경매에서, 낙찰자는 언제부터 이해관계인이 되어 서류 열람이 마음대로 가능해 질까요? 바로 '매각허가결정' 이후 부터입니다. 단, 경매 기록에 대한 열람과 복사는 매각허가결정 이전에도 경매절차 처리지침 53조에 의거 가능하니 참조하시면 되곘습니다.

<이해관계인의 권리>

지금까지 이해관계인의 범위를 알아봤다면, 이해관계인의 권리는 무엇인지 한 번 알아보도록하겠습니다. 민사집행법에 명시되어 있으나 주요 권리들을 정리해 보면 아래와 같습니다.

1. 집행에 관한 이의신청(제16조)
2. 부동산에 대한 침해행위를 방지하기 위한 필요한 조치(제83조)
3. 경매개시결정에 대한 이의신청(제86조)
4. 이중경매신청 등의 통지를 받을 수 있는 권리(제89조)
5. 매각기일과 매각결정기일을 통지받을 수 있는 권리(제104조)
6. 합의에 의한 매각조건의 변경 권리(제110조)
7. 매각기일에 출석해서 매각기일조서에 서명날인하는 권리(제116조)
8. 매각결정기일에서 진술할 수 있는 권리(제120조)
9. 매각허가여부의 결정에 대해 즉시항고 권리(제129조)
10. 배당기일을 통지받을 권리(제146조)
11. 배당표의 확정시 참여할 권리(제149조)
12. 배당표의 기재 등에 참여할 권리(제150조)
13. 배당표에 대해 이의할 수 있는 권리(제151조)

매각조건, 매각허가여부의 결정에 대한 항고, 배당 등과 연관이 있기 때문에 이해관계인의 범위가 얼마나 중요한지 감이 좀 잡혀가실꺼라 생각합니다. 

이상 이해관계인에 대해 파헤쳐보고 공부해 보았습니다. 모두 성공적인 투자 하시기 바랍니다!