부산시 재개발 조합원 자격 조례 면적 규정

재개발이나 재건축 사업에서 해당 사업구역 내에 토지나 주택 등을 소유할 경우, 조합원 입주권을 받을 수 있는 권리를 부여받게 됩니다. 일반적으로 재개발 조합원의 자격은 도시 및 주거환경 정비법, 즉 도정법의 적용을 받고 그 외에 사업구역이 위치한 지자체의 조례, 그리고 특수한 경우 재개발 조합의 정관 등에 따라 부여됩니다.

해당 구역내에 위치한 땅을 쪼개서 여러명이서 조합원 분양권을 받으면 안돼? 하시는 분이 계실 수 있는데요. 이는 틀린 발상으로 큰 면적의 땅이라면 쪼개기가 가능하지만 일정 면적 이하의 땅은 쪼개더라도 조합원 분양권을 받기 위해서는 조건이 있다는 것. 

그리고 또 다른 예로 일단 사업 구역내에 주택이나 토지를 여러개 보유하고 있다면 어떻게 될까요? 답은 주택을 100개 가지고 있더라도 "한 개의 조합원 입주권만 받을 수 있다." 입니다. 

도대체 무슨 기준에 따라 정해지는 것인지 아래에서 알아보도록 하겠습니다.

<도시 및 주거환경정비법 (도정법) 측면>

도시 및 주거환경 정비법(이하 도정법)에 따르면 제39조(조합원의 자격 등) ①항에 이렇게 나와 있습니다.

제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, 「국가균형발전 특별법」 제18조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다. 

1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때
2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.
3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때

즉 한 세대에 여러 주택을 보유하고 있다면, 이 1세대에 대해 어떻게 판단하느냐가 중요합니다.
동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 않은 배우자나 미혼의 19세 미만 직계비속은 같은 세대로 포함하며, 1세대로 구성된 여러명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리해 동일한 세대에 속하지 않는 경우라 하더라도 1세대로 봅니다. 하지만 이혼이나 19세 이상 자녀가 분가 한 경우는 예외사항으로 처리 되며, 이 경우에는 별도 세대로 판단되므로 입주권이 부여 됩니다.

조합 설립인가 후 1명의 토지등소유자로 부터 토지 또는 건축물의 소유건이나 지상권을 양수하여 여러명이 소유하게 된 때에도 대표자 1인만 조합원의 자격을 얻습니다. 즉 나눠도 설립인가 전에 미리 나눠야합니다. 소유권이나 지상권 소유 분리에 따라 조합원 입주권을 여러개 인정하지 않고, 대표자에게만 조합원 자격을 부여합니다.

법률 전문은 아래와 같습니다.

도정법 2022년 6월 14일 기준

 

<부산광역시 부산시 건축 조례 및 도시및주거환경정비조례>

오늘 알아볼 지역은 부산광역시의 재개발 조합원 자격인데요. 부산시의 재개발 조합원 자격은 부산광역시 도시 및 주거환경정비 조례에 나와있습니다.

해당 조례에서 제3장 (정비사업의 시행) - 제 37조 (재개발사업의 분양대상 등) 을 보시면 되는데요. 이를 해석하기 위해서는 부산시 건축 조례의 제39조 (건축물이 있는 대지의 분할제한) 도 필요합니다.

먼저 도시 및 주거환경 정비 조례를 살펴보면,

1. 종전 건축물 중 주택(기존무허가건축물로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자
2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전 토지의 총면적이 「부산광역시 건축 조례」 제39조의 규모 이상인 자. 다만, 법 제77조에 따른 권리산정 기준일 이전에 분할된 1필지 토지로서 그 면적이 20제곱미터 이상인 토지(지목이 도로이며, 도로로 이용되고 있는 경우를 제외한다)의 소유자는 사업시행계획인가 고시일 이후부터 법 제83조제3항에 따른 공사완료 고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한정하여 분양대상자로 할 수 있다.  
3. 분양신청자가 소유하고 있는 종전 토지 및 건축물의 가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자  
4. 사업시행방식이 전환되는 경우 전환되기 전의 사업방식에 의하여 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호부터 제3호까지의 규정은 적용하지 아니할 수 있다.  

1. 재개발 구역 안에 주택을 소유하고 있을 경우
2. 토지만 소유하고 있을 경우에는 부산시 건축 조례의 제39조에서 평시한 면적 이상인 자
3. 소유중인 토지/건축물의 가액이 분양용 최소규모 공동주택의 추산액 이상인 자

이상이 주요한 분양자격이라고 할 수 있는데요. 2번 항목에서 말하는 부산시 건축 조례의 제39조는 아래와 같습니다.

출처 : https://www.law.go.kr/

즉 주거지역일 경우에는 60제곱미터 이상의 토지를 보유하고 있어야만 분양권을 받을 수 있습니다.

이는 부산시에만 해당되는 건축 조례로, 다른 시/도 에서는 다른 기준으로 적용하고 있을 가능성이 높으므로 해당 지차체의 건축 조례를 확인해 보시는 것이 제일 정확합니다.

 

이러한 자격 조건 확인 없이 무턱대고 쪼개기를 했다간 골로 가는 수가 있으니...조심하셔서 투자하시길 바라겠습니다.

성투를 빕니다!