[부동산] 월세 전세 묵시적 갱신 계약 해지 의미 정리

안녕하세요.

부동산 임대를 하고 계시거나 임차를 하고 계시는 분들에게는 자주 일어나는 일 중 하나가 묵시적 갱신입니다.
오늘은 그 '묵시적 갱신'의 의미와 각종상황에 대한 대처방안에 대해서 한번 알아 보도록 하겠습니다.

1. 묵시적 갱신 의미

일반적으로 전세계약의 경우에 전세세입자는 주택임대차보호법에 따라 계약체결이후 2년간은 법적으로 보호를 받게됩니다. 2년 이후 계약을 해지하려면 임대인은 임대차기간이 만료되기 6개월전부터 1개월전까지 갱신거절의 통지를 할 수있고 갱신거절을 원할경우 기간내에 꼭 통보해야 합니다. 만일 갱신거절의 통지가 없었다면 임대차계약은 동일한 조건으로 2년 갱신된 것으로 간주하는데 이를 묵시적갱신이라 표현합니다. 

여기서 한가지 임차인에게 좋은 점은 임대인은 묵시적 갱신 이후 계약해지를 요청할 수 없지만(연장된 2년이 만료되기 6개월 ~ 1개월 사이에는 통보가능) 묵시적 갱신이 된 경우라도 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있다는 점입니다. 이는 임차인에게 유리하다고 보여지는 부분입니다.

임차인이 계약 해지를 통지 한 이후 3개월이 지나면 바로 효력이 발생합니다.

2. 재계약 묵시적갱신 차이점

재계약과 묵시적갱신의 차이점은 다음과 같습니다.
재계약 시에는 상호 2년간 계약을 이행할 의무를 가진다면, 계약기간이 자동으로 연장된 묵시적 갱신은 임차인이 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 그리고 재계약 시에는 계약 조건이 변경이 가능하기에 해당 조건에 따라 연장 여부에 대한 결정이 필요하겠습니다.

부동산 수수료에 있어서도 묵시적 갱신은 계약 해지 통보 후 3개월이 지났다면 임차인은 부동산 수수료를 부담할 필요가 없으며 임대인이 그 수수료를 부담하여야 합니다. 재계약 시에는 재계약 이후 중도에 이사를 나가게 되면 임차인이 부동산 수수료를 부담해야 합니다.

3. 묵시적 갱신 주의점

묵시적 갱신을 하려고 하나 임차인으로서의 의무(임대료 체납 등)를 위반한 경우에는 위 사항들을 적용 받을 수 없으니 조심하셔야 하겠습니다. 
그리고 임대인은 계약 조건 변경이 필요한 경우 꼭 계약 종료 1개월 ~ 6개월 전에 통보하여야 하며, 계약종료 1개월 이내에 갱신 거절을 통보하였을 경우 그 효력은 발생하지 않습니다. 
또한 이를 악용하여 계약 만료 6개월 전부터 연락을 일부러 기피하는 경우가 있기도 한데 이는 좋지 않은 사례로 보입니다.

4. 참고자료 - 주택임대차보호법 제6조 (계약의 갱신)

제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.  <개정 2009. 5. 8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. [전문개정 2008. 3. 21.]

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) 
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.  <개정 2009. 5. 8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
[전문개정 2008. 3. 21.]