민간택지 분양가 상한제 확대 적용 정리

서울 집값이 2주째 지속 상승하면서 정부의 부동산 대책에 관심이 쏠리고 있는 가운데, 김현미 국토교통부 장관은 최근 민간택지 분양 아파트에도 분양가 상한제를 적용하는 방안을 검토하고 있다고 밝혔습니다. 이는 9·13 부동산대책 이후 거론되고 있는 규제중 가장 강력한 규제가 될 수도 있다고 생각 되는데요. 이미 부동산 시장에서는 분양가 상한제 확대 실시를 기정사실로 받아들이는 분위기입니다.

<분양가 상한제란?>

분양가 상한제란 이름에서도 알 수 있듯이 신규 분양하는 아파트의 가격에 상한선을 정해 놓는 제도입니다. 한마디로 건축회사에서는 이 상한선 보다 높게 분양가를 책정할 수 없다는 의미입니다. 

---

분양가 상한제 계산 방법
분양가격=
기본형건축비 + 건축비 가산비용 + 택지비

공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제7조
(분양가상한제 적용주택의 분양가격 산정방식 등)

---

 

이 분양가 상한선은 위에서 볼 수 있듯이 택지비에 기준 건축비를 더하고 건설업체의 적정 이윤을 더해 정해집니다. 즉 감정평가가 기준이 된 분양아파트 토지비와 정부가 정한 기본형 건축비, 여기에 업체 이윤이 더해져 분양가가 결정되는 겁니다.  분양가가 비교적 높게 책정되는 지역에서는 사실상 정부가 분양가를 직접 규제한다고 봐도 무방합니다. 

현재 분양가 상한제는 공공택지 분양 아파트에만 적용되고 있습니다만, 최근 서울 집값이 2주 연속 상승세를 보이면서 민간택지 분양 아파트로 이 분양가 상한제를 확대 적용하는 방안을 검토하고 있습니다. 이렇게 될 경우 공공주택 이외 민간건설사가 문양하는 아파트도 분양가 규제 대상이 되는 겁니다. 분양가 상승이 집값 전반에 영향을 미치는 현상을 줄여보겠다는 목적으로 보이기도 합니다.

현행 주택법에 이미 분양가 상한제의 근거가 마련되어 있기 때문에 문구만 수정하면 민간 아파트에도 분양가 상한제가 바로 시행가능합니다. 일각에서는 정부가 발의한 내용을 토대로 국무회의와 대통령 재가를 받으면 입법안이 마련된 후 약 5개월 정도면 시행이 가능하다고 보고있습니다. 이는 빠르면 올해 말 늦어도 내년부터는 적용된다는 말입니다.

---

일반인에게 공급하는 
공동주택 중 다음 각 호의 
어느 하나에 해당하는 지역에서 
공급하는 주택의 경우에는 
이 조에서 정하는 기준에 따라 
산정되는 분양가격 이하로 공급
(이에 따라 공급되는 주택을 
"분양가상한제 적용주택"이라 한다. 
이하 같다)하여야 한다.
- 주택법 제57조
(주택의 분양가격 제한 등)

---

현행 민간택지 분양가 상한제 적용 기준은 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역 중 △최근 1년간 해당 지역의 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나 △분양이 있었던 직전 2개월의 청약경쟁률이 일반 주택은 5대 1, 국민주택규모(85㎡) 이하는 10대 1을 초과하거나 △3개월 간 주택 거래량이 전년 동기보다 20% 이상 증가 할 때 등입니다.  이렇게 적용하기 힘들었던 민간아파트 분양가 상한제가 다시 부활할지는 지켜봐야 하겠습니다.

 

<분양가 상한제 전망> 

• 기대효과
  - 분양가 안정화
  - 선분양 제도를 후분양으로 바꾸는 효과
• 부작용
  - 재건축, 재개발의 비활성화
  - 공급 침체로 인한 집값 상승