[부동산-용도지역] 주거지역 완벽 분석

도시계획법에서 규정하고 있는 용도지역은 주거지역·상업지역·공업지역·녹지지역(녹지대)으로 분류됩니다. 이 가운데 주거지역은 다시 전용주거지역·일반주거지역·준주거지역으로 세분되는데, 오늘 알아볼 내용은 일반주거지역과 전용주거지역 그리고 준주거지역입니다.

<참고자료 (용어)>

용적률 : 건축되는 각 층의 바닥부분을 합친 연면적의 비율을 대지면적으로 환산한 것. 지하층을 제외한 건물 바닥공간을 모두 합친 면적을 말하며, 이것을 통해 얼마나 높은 건물을 지을 수 있는지 가늠할 수 있습니다.
건폐율 : 대지 면적가운데 최대한 건축을 할 수 있는 면적을 나타내는 비율로, 대지면적이 100m^2 에 건폐율 50%라면 60m^2  의 면적에 건축물을 지을 수 있습니다.

 

<일반 주거지역 구분> - 주거지역 중 일상생활을 하는 주택이 주로 밀집해 있는 지역으로 2000년 7월1일 이후 1~3종으로 구분하여 지정하도록 하고있습니다. 각 구분은 지역의 입지 특성, 주택유형, 개발 밀도를 반영하여 지정됩니다.

1. 1종 일반주거지역
: 저층주택 중심의 편리한 주거환경이 필요한 지역으로, 용적률은 100%이상 200％ 이하이다. 4층 이하 주택이 여기에 해당되며, 보통 건폐율 60%, 용적률 150%를 적용합니다.

2. 2종 일반주거지역
: 15층 이하의 중층주택 중심의 편리한 주거환경이 필요한 지역으로, 용적률은 150%이상 250％ 이하입니다.
보통 건폐율 60%, 용적률 200%를 적용합니다. 15층 이하이지만 간혹 층수를 세분화하여 정해진 구역에는 그 층수 이하의 건축물에 한정하고 있습니다.

3. 3종 일반 주거지역
: 층수에 제한이 없고, 도시 기반시설이 정비되어 토지의 고도 이용이 가능한 중층·고층주택 중심의 편리한 주거환경이 필요한 지역으로, 용적률은 200%이상 300％ 이하입니다. 
보통 건폐율 50%, 용적률 250%를 적용하며, 자치단체의 조례 등으로 층고를 제한하고 있습니다.

<전용 주거지역 구분>

1. 1종 전용주거지역
: 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위해 필요한 지역으로 건폐율은 50% 이하이며 용적률은 50% 이상 100% 이하이다.다가구주택을 제외한 단독주택과 제1종 근린생활시설 중 슈퍼마켓, 마을회관, 마을공동작업소, 마을공동구판장 등으로 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 이하인 시설물의 건축이 가능하며 관할구역의 면적 및 인구규모, 용도지역의 특성 등을 감안하여 특별시·광역시·시 또는 군의 조례로 정할 수 있다. 

2. 2종 전용주거지역
: 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위해 필요한 지역으로 건폐율은 50% 이하 용적률은 100% 이상 150% 이하이다. 단독주택, 공동주택, 제1종 근린생활시설로서 당해용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만인 시설물의 건축이 가능하며 관할구역의 면적 및 인구규모, 용도지역의 특성 등을 감안하여 특별시·광역시·시 또는 군의 조례로 정할 수 있다. 

<준주거지역>

- 주거 기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위한 지역을 말합니다. 미리 알아본 일반/전용 주거지역 대비 상업적 성격이 가장 강하며, 현행 건축법에서는 이 지역의 용적률 상한선을 700%로, 서울시 조례는 600%로 각각 정하고 있는데, 이는 근린상업지역의 용적률인 800%에 근접하는 것이며 전용주거지역 용적률인 100%보다 크게 높인 것입니다.이 준주거지역에는 주상복합 아파트 등을 건축할 수 있고 주로 주거지역과 상업지역사이의 완충역할을 할수있는 지역으로 지정합니다. 
(서울시는 보통 건폐율 60%에 용적률 400~500%를 적용하고 있습니다.)