상가 재건축 안전진단 필요성 (집합건물, 상가재건축)

이번 정부들어 공급을 늘리지 않고 수요를 줄이고 코로나로 인한 양적 완화가 겹치는 바람에 부동산이 폭등하고 말았는데요. 그에 따라 부동산 열기가 뜨겁습니다. 최근에는 대출을 줄이면서 살짝 주춤하고 있는 모습인데요.

재건축, 재개발 열풍도 가격 상승에 한몫을 한 것 같네요. 그에 따라서 요새 간간히 들리는 소식이 재건축 안전진단 탈락의 고배를 마신 몇몇 오래된 아파트들의 소식인데요. 안전진단은 떨어질경우 피해가 크고 다음 진단 받기까지 1~2년은 그냥 지나가기 때문에 재개발 재건축의 시작점의 중요한 지표라고도 볼 수 있습니다.

그런데 허물어져가는 아파트도 재건축 안전진단을 탈락하는데.. 주변에 보면 그것보다 멀쩡해 보이는 상가가 재건축하는 모습을 가끔 보실 수 있었을 텐데요. 블랙머니가 상가 재건축 안전진단에 대해 알아봤습니다.

일단 상가 재건축의 경우에는 안전진단이 필수가 아닙니다. 다만 안전진단을 받게 될 경우 재건축 결의에 반대하는 사람들에 관계없이 재건축 절차를 강제 집행 할 수 있기에 안전진단을 받기도 합니다.

안전진단은 건물의 노후/불량 정도에 따라 구조의 안전성 여부, 보수비용 및 주변여건 등을 통합 조사해 재건축 가능 여부를 판단하는 작업입니다.

안전진단의 필수 여부를 판단하는 기준은 어떤 법의 적용을 받는지인데,
도시 및 주거환경정비법의 적용을 받는 아파트재건축의 경우에는 안전진단 절차가 필수이고, 이러한 안전진단 절차가 완료되어야만 정비계획 수립이 확정되게 됩니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 을 적용 받는 상가재건축의 경우에 있어서는 이러한 안전진단의 절차가 없습니다. 자세한 규정은 법원에서 찾으실 수 있지만 간단히 살펴보면 아래와 같습니다.

 제47조(재건축 결의) ① 건물 건축 후 상당한 기간이 지나 건물이 훼손되거나 일부 멸실되거나 그 밖의 사정으로 건물 가격에 비하여 지나치게 많은 수리비ㆍ복구비나 관리비용이 드는 경우 또는 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정으로 건물을 재건축하면 재건축에 드는 비용에 비하여 현저하게 효용이 증가하게 되는 경우에 관리단집회는 그 건물을 철거하여 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 새 건물의 대지로 이용할 것을 결의할 수 있다. 다만, 재건축의 내용이 단지 내 다른 건물의 구분소유자에게 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.
  ② 제1항의 결의는 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의에 따른다.
  ③ 재건축을 결의할 때에는 다음 각 호의 사항을 정하여야 한다.
  1. 새 건물의 설계 개요
  2. 건물의 철거 및 새 건물의 건축에 드는 비용을 개략적으로 산정한 금액
  3. 제2호에 규정된 비용의 분담에 관한 사항
  4. 새 건물의 구분소유권 귀속에 관한 사항
  ④ 제3항제3호 및 제4호의 사항은 각 구분소유자 사이에 형평이 유지되도록 정하여야 한다.
  ⑤ 제1항의 결의를 위한 관리단집회의 의사록에는 결의에 대한 각 구분소유자의 찬반 의사를 적어야 한다.
[전문개정 2010. 3. 31.]

 제48조(구분소유권 등의 매도청구 등) ① 재건축의 결의가 있으면 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다.
  ② 제1항의 촉구를 받은 구분소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 한다.
  ③ 제2항의 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다.
  ④ 제2항의 기간이 지나면 재건축 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자(그의 승계인을 포함한다) 또는 이들 전원의 합의에 따라 구분소유권과 대지사용권을 매수하도록 지정된 자(이하 “매수지정자”라 한다)는 제2항의 기간 만료일부터 2개월 이내에 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에게 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 재건축 결의가 있은 후에 이 구분소유자로부터 대지사용권만을 취득한 자의 대지사용권에 대하여도 또한 같다.
  ⑤ 제4항에 따른 청구가 있는 경우에 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자가 건물을 명도(明渡)하면 생활에 현저한 어려움을 겪을 우려가 있고 재건축의 수행에 큰 영향이 없을 때에는 법원은 그 구분소유자의 청구에 의하여 대금 지급일 또는 제공일부터 1년을 초과하지 아니하는 범위에서 건물 명도에 대하여 적당한 기간을 허락할 수 있다.
  ⑥ 재건축 결의일부터 2년 이내에 건물 철거공사가 착수되지 아니한 경우에는 제4항에 따라 구분소유권이나 대지사용권을 매도한 자는 이 기간이 만료된 날부터 6개월 이내에 매수인이 지급한 대금에 상당하는 금액을 그 구분소유권이나 대지사용권을 가지고 있는 자에게 제공하고 이들의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다. 다만, 건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 있을 경우에는 그러하지 아니하다.
  ⑦ 제6항 단서에 따른 건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 없어진 날부터 6개월 이내에 공사에 착수하지 아니하는 경우에는 제6항 본문을 준용한다. 이 경우 같은 항 본문 중 “이 기간이 만료된 날부터 6개월 이내에”는 “건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 없어진 것을 안 날부터 6개월 또는 그 이유가 없어진 날부터 2년 중 빠른 날까지”로 본다.
[전문개정 2010. 3. 31.]

 제49조(재건축에 관한 합의) 재건축 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자 및 구분소유권 또는 대지사용권을 매수한 각 매수지정자(이들의 승계인을 포함한다)는 재건축 결의 내용에 따른 재건축에 합의한 것으로 본다.
[전문개정 2010. 3. 31.]

 

집합 건물법 제 47조, 48조, 49조에 따르면, 상가, 오피스, 오피스텔 같은 집합건물의 경우 도시 및 주거환경 정비법을 적용받지 않고 재건축이 가능하다는 점에서 아파트와 크게 다릅니다. 이러한 상가 등의 재건축절차에 있어서는 안전진단보다는 구분소유자들의 결의가 재건축의 성패에 영향을 미친다고 볼 수 있겠습니다.

하지만, 재건축결의 이후 건축허가를 받기 위해서는, 재건축결의 미동의자에 대한 매도청구권행사가 끝나고 등기까지 전부 이전되어야만 가능한 것인데, 이를 완료하기 위해서는 소송기간이 꽤나 소요되는 단점이 있습니다. 아파트 재건축의 경우와 비교해보면 훨씬 적게 들긴하지만 나름 단점이라고 볼 수 있겠습니다.

이 소송시간조차 아끼려 한다면 안전진단을 진행해서 강제 집행하는 방법이 있겠죠. 안전진단에서 등급(D 또는 E등급)을 받은 경우, 관할관청에서 건축법에 따른 건축허가를 미리 내어주고, 위 매도청구소송과는 별개로 건축허가를 받고, 철거 및 시공에 들어갈 수 있습니다. 이 경우가 집합건물에서 안전진단의 효용성을 찾을 수 있습니다.

따라서 까다로워진 안전진단을 통과해야하는 아파트보다, 안전진단이 필요없는 집합 건물 재건축에 투자하는 것도 한 방법으로 볼 수 있겠습니다. 또 한가지 좋은점은 그 집합건물이 상가라면, 준공 완료 되기까지 주택수로 잡히지 않기 때문에 다주택자 혹은 1주택자에게 좋은 선택지가 될 수 있겠습니다.