아파트 리모델링에는 우선 수많은 장점들이 존재합니다. 대표적으로 시세차익, 생활환경개선, 평수증가 등이 있겠고 더 자세히 들어가면 장점은 셀 수도 없죠. 하지만 저는 투자할때 이득보다 리스크 대처를 우선 고민하기 때문에 단점을을 우선 분석하고 어떻게 대응할지 대책을 세운 뒤 투자를 진행하곤 합니다. 아파트 리모델링에 스프링클러가 무슨 상관이야, 그냥 달면되는거아니야? 하시는 분들 많으실 거라 생각합니다. 요즘 주변에 지어진 건물들을 보면 다 스프링클러가 달려있고, 문제가 되는 부분은 작동을 잘 하느냐 안하느냐 이니까요. 달려있냐 안달려있냐가 아니라. 하지만 2005년 이전에 준공된 아파트들 대부분은 15층 까지는 스프링클러가 없는 것이 보통입니다. 1992년부터 2005년까지 준공 된 아파트들에게는 스프..

달아오른 부동산 시장에 재건축/재개발이 아닌 새로운 신성이 떠올랐습니다. 바로 리모델링이라는 건데요. 리모델링이라고 하면 보통 인테리어를 새로하는 리모델링을 생각하기 쉽습니다만, 요즘 언급되는 리모델링은 아파트 호실 개별로 리모델링 하는 것이 아닌 아파트 전체를 뜯어고치는 리모델링입니다. 최근 재개발/재건축 규제가 심해지면서 기존 아파트의 재개발/재건축 기대연한이 많이 늘어나 버렸습니다. 그래서 대체재로 찾은 것이 리모델링 인데요. 리모델링 하고난 뒤엔 주변 신축 아파트 가격의 90% 이상을 따라갈 뿐만 아니라 삶의 질 또한 높아 진다고 알려져 있어서 각광 받고 있습니다. ​재개발/재건축에 비해 리모델링은 말만 들어서는 간단해 보여서 훨씬 빨리 진행될 것 같지만 사실은 그렇지 않습니다. 집주인들의 동의를..

이번 정부들어 공급을 늘리지 않고 수요를 줄이고 코로나로 인한 양적 완화가 겹치는 바람에 부동산이 폭등하고 말았는데요. 그에 따라 부동산 열기가 뜨겁습니다. 최근에는 대출을 줄이면서 살짝 주춤하고 있는 모습인데요. 재건축, 재개발 열풍도 가격 상승에 한몫을 한 것 같네요. 그에 따라서 요새 간간히 들리는 소식이 재건축 안전진단 탈락의 고배를 마신 몇몇 오래된 아파트들의 소식인데요. 안전진단은 떨어질경우 피해가 크고 다음 진단 받기까지 1~2년은 그냥 지나가기 때문에 재개발 재건축의 시작점의 중요한 지표라고도 볼 수 있습니다. 그런데 허물어져가는 아파트도 재건축 안전진단을 탈락하는데.. 주변에 보면 그것보다 멀쩡해 보이는 상가가 재건축하는 모습을 가끔 보실 수 있었을 텐데요. 블랙머니가 상가 재건축 안전진..

재개발 재건축 투자 할 때 자주 쓰이는 용어들에 대해서 정리해봤습니다. 꼭 알고 있어야 하는 용어들이니 숙지해 두면 좋겠습니다! 비례율 ** 비례율 = (종후자산평가액 - 총사업비) / 종전자산평가액 X 100 = ((일반분양수입 + 조합원분양수입) - 총사업비) / 종전사잔평가액 X 100 재건축 재개발의 사업성을 나타내는 지표입니다. 보통 100보다 높을 수록 사업성이 좋다고 봅니다. 계산하는 방법은 일반분양 수입과 조합원분양 수입을 합한 후 '종후자산평가액'에서 '총사업비'를 빼고, 이것을 다시 조합원들이 종전에 보유하고 있던 자산들의 평가액 총합인 '종전자산 평가액'으로 나눈 값입니다. 종후자산평가액 ** 종후자산평가액 = 조합원 분양 수입 + 일반 분양 수입 사업이 완료된 후 이사업장이 가지게 ..

안녕하세요. 상법 공부하시는분들 또는 사업을 준비하시는 분들은 어떤 회사의 종류가 있나 궁금할 수 밖에 없을 것 같은데요. 그래서 블랙머니에서 각 회사의 종류는 무엇인지, 특징은 무엇인지 정리해보았습니다. 상법에 따르면 사원의 책임에 따라 회사를 다섯 종류로 나누고 있으며, 그 밖의 회사는 인정하지 않는다고 상법 170조에 명시되어 있습니다. 그럼 그 다섯가지 회사의 종류는 무엇인지 알아보시죠! (1) 합명회사(合名會社) 구성원 : 2인 이상의 무한 책임 사원 기관 구성 : 각 사원이 회사를 대표함 / 의사기관, 감사기관 없음 지분 : 1사원 1지분 책임 : 직접·연대·무한책임 출자 : 자본제한 없음 / 재산출자, 노무출자, 신용출자 인정 지분 양도 : 사원 전원 동의 필요 지위 상속 : 사원 사망 시 ..

투자에 참고가 될 만한 기준금리를 정리해 봤습니다. 코로나로 인해 저금리를 유지하던 한국은행이 1년 3개월만에 기준금리를 인상 했습니다. 과거 3%대에 비하면 아직도 낮은 금리라고 생각은 됩니다만 금리 인상의 시작이 아닐까 투자자들은 우려하고 있습니다. 추이를 계속 지켜 보는 것이 좋아 보입니다. 2008.08.07 5.25% 2008.10.09 5.00% 0.25하락 2008.10.27 4.25% 0.75하락 2008.11.07 4.00% 0.25하락 2008.12.11 3.00% 1.00하락 2009.01.09 2.50% 0.50하락 2009.02.12 2.00% 0.50하락 2010.07.09. 2.25% 0.25상승 2010.11.16. 2.50% 0.25상승 2011.01.13. 2.75% 0...

2020년 6.17 부동산 대책과 7.10 대책이 발표되면서, 많은 부동산 투자자들이 혼란에 빠졌는데요. 특히 많은 다주택자와 법인투자자에 대한 규제가 다수 포함되었기 때문입니다. 종합부동산세와 취득세, 양도소득세가 큰폭으로 올랐으며, 특히 법인의 주택 양도 차익에 대한 추가 세율이 10%에서 20%로 인상 되었었습니다. 그에 더해 2021년 부터 법인 소유의 주택에 대해 종부세 기본공제로 6억을 해주던 것을 폐지하는 바람에 그나마 남아있던 조세혜택도 더이상 적용받을 수 없게 되었습니다. 이러한 부동산 대책을 통해 1인 부동산 법인 투자가 한풀 꺾이는 듯 했는데요. 부동산 법인의 이점은 무엇인지 먼저 알아보도록 하겠습니다. 부동산 법인 설립으로 얻을 수 있는 장점은 바로 절세에 있습니다. 현재 개인에게 ..

2020년 2021년은 그야말로 부동산 급상승기 였습니다. 인플레이션에 대한 두려움때문에 현물자산의 선호가 높아지고, 금리도 낮아지는 바람에... 너도나도 다 집 한채는 있어야한다는 생각으로 수요가 늘어 엄청난 상승장을 이끌었습니다. 1. 실수요자 전략 - 너무나 큰 갭으로 1년간 상승했기에 실수요자는 이제 분양을 노리는게 나아보임 - 서울은 신축 공급이 부족해서 고분양가로 나올가능성이 높음 - 신혼부부라면 생애최초특공, 신혼특공 등으로 확률을 높여서 꾸준하게 넣는게 좋음 (혹자는 신혼 특공 기간을 위해 혼인신고를 미루거나 아이를 둘 낳고 혼인신고를 하기도 한다고함..) - 30~40대 1인가구는 18~25평의 소형평수 위주로 매수세를 보임 - 분양이 어려운 가구는 그나마 호가가 낮은 구축으로 매수 검토..

안녕하세요. 작년에서 올해까지 이어지는 부동산의 상승에 부동산에 대한 투자 열기가 뜨거운데요. 많이들 궁금해 하시는 주제 한가지. 1주택은 투자용으로 샀지만.. 이사가서 살기는 좀 싫거나 전세금과의 갭이 작은경우에 1주택은 투자용으로 전세로 돌리고, 본인이 실거주 하는 집은 전세로 들어가고자 하는 분들이 많을 겁니다. 이는 최근 불고있는 리모델링, 재개발, 재건축 열풍에 힘입은 결과입니다. 한 예로 재개발 대상인 20억짜리 오래된 빌라를 샀지만 들어가서 살기에는 조금 어려움이 있는 분들이 있을 수 있습니다. 그런 분들은 전세를 줘버리고 본인이 살고 싶은 지역에 전세를 구해서 살기도 합니다. 그래서 오늘 다뤄볼 내용은 과연 1주택자도 전세자금 대출이 가능한가? 입니다. 비규제지역이나 조정대상지역의 시가 9..

요즘들어 생활형 숙박시설이라고도 불리는 레지던스에 대해서 많이들 물어보시는데요. 다들 궁금해 하시는 부분이 바로 생활형 숙박시설이 주택수에 포함 되느냐 안되느냐? 입니다. 그게 중요한 이유가 뭐냐면 최근 부동산 대책의 일환으로 정부에서는 다주택자를 옥죄고 있는데, 부동산은 다수 소유하면서 세제혜택은 1주택으로 받을 수 있기에 생활용 숙박시설이 각광 받기 때문입니다. 즉, 전입신고 안하면 수익형으로 사용 가능해서 주택수에 포함되지 않고, 한시적 1가구 2주택 비과세를 누릴 수 있다는 얘기입니다. 자세한 내용은 아래에서 알아보시죠. 흔히들 오피스텔, 생활형숙박시설, 호텔 등의 비슷한 특성 때문에 헷갈려 하시는데, 비교하는 표를 보도록 하겠습니다. 생활형 숙박시설은 오피스텔, 아파트 등과 같이 개인에게 분양되..